Konu ile ilgili bu köşede 2 yazı yazmıştım, bu yazılarımdan dolayı da çok telefon aldım. Değerli konut vergisi dahil olmak üzere birçok vergiyi etkileyen takdir komisyonlarının arsa birim metrekare değerlerine itiraz ve dava açma konusu üzerinde bir kez daha durmam gerektiğini anladım.
Aslında mevcut yasaya göre; mükelleflerin doğrudan arsa metrekare birim değerlerine itiraz ve dava hakları yoktur. Ancak, Anayasa Mahkemesi ve Danıştay’ın muhtelif kararları ile mükelleflerin de dava açma hakları olduğu yolu açılmış oldu. Dava açmak için avukat şartı da bulunmamaktadır.
Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulu’nun 15.02.2023 tarih ve 28.04.2023 tarihli Resmî Gazete'de yayınlanan E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararı;
"Dava açma süresinin öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde ve en geç kararın alındığı yılın son günü yanı 31 Aralık tarihine kadar dava açabilecekleri"
yönünde kararına göre, 2025 Yılı Takdir Komisyonu kararlarına karşı 31 Aralık 2025 tarihine kadar mükellefler de dava açabilecekler. Dava açma süreleri konusunda dikkat edilmesi gereken konulara da kısaca değinelim.
Takdir komisyonu kararları belediyelerde ve muhtarlıklarda ve meslek odalarında 30 Haziran’a kadar ilan edildi. 30 gün olan dava açma süresi 1 Temmuz 2025 tarihinden itibaren 30 gün olarak başlamıştı. Ancak, bu süre adli tatilin uygulandığı 20 Temmuz-31 Ağustos tarihlerine denk geldiği için, dava açma süresi 8 Eylül’e 2025 tarihine kadar uzamış oldu. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun kararı da bu yöndedir.
Arsa birim değer metrekare değerlerinden başka bir de Vergi Usul Kanunu mükerrer 49’ncu maddesine göre; Maliye ve Bayındırlık ve İskân bakanlıkları (Yasada böyle geçmesine rağmen şimdilerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır). Emlak Vergisi Kanununun 29'uncu maddesi hükmü ile aynı kanunun 31'inci maddesi uyarınca hazırlanan bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin, uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit ve Resmi Gazete ile ilan etmekted
Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği, Ziraat Odaları ve belediyeler ile köy muhtarlıkları bu bedellere karşı Resmi Gazete ile ilanını izleyen 15 gün içinde Danıştay’da dava açama hakları bulunmaktadır.
Ayrıca; Anayasa Mahkemesi’nin, 13 Ekim 2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan E.2011/38 ve K.2012/89 tarihli iptal kararı sonrası, tüm emlak vergisi ve değerli konut vergisi mükelleflerinin arsa metrekare maliyet bedellerine vergi tahakkuku sırasında dava açabilmelerinin yolunu açmıştır.
Bu kapsamda, 2026 yılında emlak vergisine esas olmak üzere uygulanacak bina metrekare normal İnşaat maliyet bedelleri, 87 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği eki olarak 09.08.2025 tarihli ve 32981 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bir önceki yıla göre ortalama yüzde yüzde 28,34 oranında artış yapıldı.
Burada dikkat edilmesi gereken husus binanın emlak vergisi değeri hesaplanırken; konuta isabet eden arsayı ve bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli ile birlikte değerlenerek asgari emlak vergisi değeri hesaplanmaktadır.
Dikkat edilmesi gereken önemli iki hususu belirtelim. Birincisi; aynı ada parsel, cadde veya sokakta bir mükellefin açtığı davanın o konumda olan bütün mükellefler için de uygulanacak olması. Yani siz dava açmazsanız da komşunuzun açtığı dava lehe sonuçlanmışsa sizin hakkınızda da uygulanacağı, ikincisi ise; belediyelere yaptığınız başvuruların hiç bir sonuç doğurmayacağının bilinmesi.
Şimdi değerli konut vergisi ile ilgili iki örnekle açıklamaya çalışalım. Ankara’da lüks bir sitede 600 metrekareli bir arsa üzerinde yapılan 2 katlı bir villanın asgari emlak vergi değerini hesaplayalım.
600 metrekare bahçesi olan bir villanın arsa metrekare birim değeri 60.000 TL’den 36 milyon TL olarak hesaplanır. Bu değere 350 metrekare villanın bina metrekare değeri olan 19.150.000 ile çarptığımızda 6 milyon 702 bin 500 TL buluruz. 36 milyonla topladığımızda 42 milyon 702 bin 500 TL binanın en az bina emlak değeri olarak bulunur. Bulunan bu değeri 43 milyon TL olarak yuvarlayıp binde 2 vergi oranı ile bina vergisini 86.000 TL olarak hesaplarız.
Belediyeler bünyesinde kurulmakla birlikte, çoğunluk üyeleri kamu kurum ve kuruluşları ile meslek örgütlerinden oluşan takdir komisyonlarının bu kararları birden çok vergiyi de doğrudan etkilemektedir. Yani yurttaşın emlak vergisinden başka aşağıda saydığımız vergi uygulamalarında da bu rayiç bedeller etkili olmaktadır.
Bu vergi uygulamaları;
Yasalaştığı tarihlerde; zengin vergisi, yalı vergisi olarak anılan değerli konut vergisi yüksek enflasyon nedeni ile bütün mükellefleri kapsar hale geldi. 15 milyon 700 bin TL’nin üzerindeki değer vergi kapsamına girmektedir. Bu konuda yeni yasal düzenleme yapılmaması halinde konutlar üzerindeki vergi mükellefler tarafından büyük bir yük haline gelecektir. Bundan önceki yazımda da belirttiğim üzere bu verginin uygulanması halinde ülkede büyük tepkilere neden olacaktır.
Örnek olarak; Ankara'da 100 milyon TL değerinde villanız var. Vergi değeri de 100.000.000 TL olsun. Bu değerden 15.700.000.TL’yi istisnayı düşerek 82.700.000 TL’nin vergisini 756.479.00 TL olarak ödeyeceksiniz.
Villanızın değeri 50 milyon ise vergi matrahınız, 50.000.000 TL’den 15.700.000.TL’yi indirdikten sonra kalan 34.300.000 TL’nin vergisini 256.497,00 TL olarak ödeyeceksiniz.
Neyse çok neşenizi kaçırdım. Işıklarda uyusun değerli arkadaşım rahmetli Prof. Dr. Şükrü Kızılot’un Hürriyet Gazetesi’nin 5 Ocak 2013 Tarihli köşesindeki bir fıkrası ile yazımı tatlıya bağlayayım. Ruhu şad olsun…
‘’ORMANDAKİ VERGİCİ
Şu andaki görüntü “ormandaki vergici” fıkrası gibi..
Vergi memurları ormana baskın yapmışlar. Hayvanlar da bir telaş bir telaş... Ayı “Ben kaçıyorum” demiş.
- Sana ne yahu vergi memurlarından?
- Öyle deme! Ben de kürk, hanımda, çocukta kürk, çok ağır vergi gelir!
Leylek de telaşlanmış. Diğer hayvanlar “Sana ne oluyor” demişler. Leylek:
- Bende yazlık, hanımda, çocukta yazlık, müthiş vergi alırlar.
Maymun son derece rahat: “İsteyen istediği yere kaçabilir” demiş:
- Benim kıçım çıplak, hanımın, çocukların çıplak¸ bana ne olacak ki, ben kalıyorum!..’’
